El usufructo de una vivienda es una situación jurídica bastante habitual, especialmente en herencias y transmisiones familiares. En estos casos, una persona conserva el derecho a utilizar y disfrutar del inmueble, mientras otra mantiene la nuda propiedad. Esta separación de derechos es importante porque condiciona tanto el uso de la vivienda como una posible venta futura.
El usufructuario puede utilizar la vivienda y, salvo que el título constitutivo establezca otra cosa, también obtener sus frutos, por ejemplo mediante un alquiler. A cambio, debe conservar el inmueble y asumir determinadas obligaciones relacionadas con su mantenimiento. El nudo propietario, por su parte, conserva la titularidad del inmueble, aunque no puede disponer plenamente de su uso mientras permanezca vigente el usufructo.
Una de las principales dudas aparece cuando se plantea vender la vivienda. El propietario de la nuda propiedad puede transmitir su derecho, pero el comprador no adquiere automáticamente el pleno dominio mientras continúe vigente el usufructo. Para vender el inmueble libre de este derecho será necesario contar con la participación del usufructuario y establecer cómo se extingue o transmite el usufructo.
También es posible vender únicamente la nuda propiedad. Esta alternativa puede resultar interesante para determinados propietarios que necesitan obtener liquidez, especialmente personas mayores que desean seguir viviendo en su vivienda. En este supuesto, el comprador adquiere la nuda propiedad y el vendedor conserva el usufructo en las condiciones pactadas.
Otro aspecto que conviene valorar es el económico. El valor del usufructo y de la nuda propiedad no tiene por qué coincidir con una división del precio a partes iguales. En el caso de un usufructo vitalicio, su valoración está relacionada con la edad del usufructuario y existen criterios fiscales específicos para determinar su porcentaje.
Antes de poner en venta un inmueble con estas características es recomendable revisar la escritura, comprobar la situación registral y determinar exactamente quién tiene cada derecho. En Blooming Homes consideramos fundamental explicar estas circunstancias desde el principio para evitar expectativas equivocadas y facilitar una operación transparente.
Una correcta planificación permite conocer qué puede venderse, quién debe intervenir y cómo se distribuirá el importe obtenido. Cuando propiedad y usufructo están claramente identificados, la operación puede desarrollarse con mayor seguridad jurídica y previsión.
